存量資產(chǎn)，各有所好
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無論是熱門的物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心，還是傳統(tǒng)的購物中心與寫字樓乃至社區(qū)商業(yè)，每位投資者的策略，都隨著疫情與政策的變更發(fā)生了不一樣的變化。
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比如過去大家都落地過商辦類的資產(chǎn)，有很多優(yōu)秀的城市更新改造案例。但當下市場還是更偏謹慎一些。比如有參會嘉賓認為，受疫情影響較大的零售商業(yè)，尤其是上海，部分商場空置率已經(jīng)超過30%。寫字樓同樣也會受到疫情影響，許多央國企的業(yè)主會因為疫情給租戶6個月的免租，對于同樣區(qū)位的私企來說，1-2個月已經(jīng)對經(jīng)營影響很大，對比起來，也會一定程度上造成租戶的流失。
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對此有嘉賓同樣表示，目前存量市場外資的投資不如之前那么積極，另外多種原因疊加，寫字樓的租金增長趨緩；另一方面疫情下人們的商業(yè)行為發(fā)生了改變，凸顯社區(qū)型商業(yè)的痛點和投資機會。疫情期間，美國獨立商業(yè)類型的REITs逆市增長了1.2%，其他大部分業(yè)態(tài)都有所下降。后疫情時代，社區(qū)商業(yè)可能會是一個投資機會。
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但是其實商辦物業(yè)依舊有很多投資機會。比如普洛斯資本前兩年收購的盈都大廈順利完成更新改造，實現(xiàn)滿租，取得不錯的收益。再比如金茂資本年初參與收購上海展想中心大廈寫字樓，租戶多是芯片、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)集群，隨著時代的發(fā)展，不僅不愁出租，租金水平還能不斷提高。
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隨著電商經(jīng)濟的飛速發(fā)展，對物流園區(qū)的需求還會不斷增加，同時物流園區(qū)貢獻稅收較少，供應量其實相對受限。而數(shù)字化的過程可能長達十年甚至更久，隨著雙碳目標的收緊，數(shù)據(jù)中心也會是供不應求。當然也有機構(gòu)認為這兩個資產(chǎn)短期可能過剩。
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不良資產(chǎn)，是機遇也是挑戰(zhàn)
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房企頻頻暴雷，市場上的不良資產(chǎn)是越來越多了。可看著熱鬧，處置起來哪有那么簡單，機遇有不少，但也存在諸多問題。
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雖然不良資產(chǎn)確實比一般的資產(chǎn)要便宜許多，老馬當時也收購了北京非常著名的爛尾樓，一開始酒店改造成寫字樓，簡單的把客房敲掉。后來發(fā)現(xiàn)電梯、走廊等公共區(qū)域也需要改造。再后來疫情影響，必須要對區(qū)域進行精裝才能滿足租戶的需求。三次改造下來，原本劃算的成本也不如當初那么劃算了。
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另一方面，不良資產(chǎn)的處置流程非常復雜，若是涉及在建工程的不良資產(chǎn)，更是難上加難。例如項目存在工程總包的債務，則會涉及到諸多供應商欠款以及農(nóng)民工工資；又或者實控人已經(jīng)跑至國外，根本無法取得有效的溝通。
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因此對于存量物業(yè)不良資產(chǎn)的投資，最好能夠在正式暴雷之前就完成收購。比如項目貸款馬上到期，但是資產(chǎn)方現(xiàn)金流偏緊，急于出手。此時項目的經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)依舊完整清晰，后續(xù)不管是通過改造、招商、還是運營，都可以提升整個項目的價值。畢竟對于金融機構(gòu)來說，資產(chǎn)的合規(guī)性和現(xiàn)金流同樣重要。而對于真正的不良資產(chǎn)，核心還是要判斷出項目存在哪些問題，而自己是否能夠解決這些問題。
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“投資策略很多時候，還得看我們的金主爸爸們到底是喜歡什么樣類型的資產(chǎn)，他們能接受什么樣的資產(chǎn)，這個是非常重要的參考的標準?！崩像R深知單靠個人力量，很難完成大宗物業(yè)的收并購與改造工作。
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對于保險資金來說，可以接受三到四年，甚至更長的資金周期。只要項目手續(xù)齊全，政策合規(guī)，算得過賬來的資產(chǎn)都樂意關(guān)注。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心甚至是充電樁和停車場，只要能產(chǎn)生穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流，險資都在關(guān)注。但是對于合作伙伴非常挑剔，對于資產(chǎn)會看的非常細致。只要合理，參與平層的股權(quán)投資也不在話下。
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對于銀行資金來說，首先追求的是儲戶資金的安全性，并不會追求未來基金遠期的收益；其次是業(yè)務的合規(guī)性，所有城市更新項目的手續(xù)，包括這些資金的穿透用途，銀行的審查相對要比其他一些權(quán)益性資金，還是會關(guān)注的更詳細一點；最后是項目的確定性，既包括出租運營標準的確定性，又包括現(xiàn)金流覆蓋本息的確定性，以及到期后順利退出的確定性。無論是資產(chǎn)的購置、資產(chǎn)的運營與改造、資產(chǎn)的退出，存量資產(chǎn)的再融資，以及跨境交易，銀行都有對應的產(chǎn)品能夠提供資金支持。
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對于信托資金來說，則是介于保險的長久期與銀行的低風險之間。過去投資更看重主體，如今的重心又回歸到資產(chǎn)本身。既要有核心的地段、又要有蒸蒸日上的產(chǎn)業(yè)聚集。在資金方面，既可以匹配1-2年的短期資金承接原有份額，也有5年期的資金配合改造升級。未來信托資金也能夠為城市更新貢獻一份力量。
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然而，2022年存量疫情常態(tài)化之后，部分資金方諸多資產(chǎn)的投資回報，未能達到原有的預期。在當下市場，沒有什么比出色的運營能力更能確保資產(chǎn)的價值了。
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低價獲取資產(chǎn)確實有潛力獲得更高的回報，但是做好運營提升也同樣關(guān)鍵。同樣的區(qū)位、同樣的項目、同樣的硬件條件，不同的運營手段，能夠帶來不同的出租率。運營的核心則是抓住時代的潮流，緊跟熱點。
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例如首鋼園改造后定位圍繞文化、科技與創(chuàng)意上，獨棟的寫字樓以及特殊的層高能夠匹配到研發(fā)型的企業(yè)客戶，同時獨特的工業(yè)景色與商業(yè)配套也成了大家周末游玩的好去處。即便在石景山這一新興的商圈里，通過設計與運營策略提高的出租率。同樣緊跟潮流的還有西單更新場項目，盡管只有6000多平方的可租面積，但是獨特的地下公園概念，別出心裁的博物館型商業(yè)，都為城市增添了一道靚麗的風景。
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其實城市更新本身就是一個熱點，隨著城市更新政策的不斷推進，政府在改造過程中也扮演著舉足輕重的角色。資金上政策鼓勵社會資本參與，有金融貸款支持。成本上，符合標準的低效樓宇改造可能會有相應的補貼。設計上政府也會設置諸多審批條件，城市更新的運營，順勢而為是一項重要且省功夫的手段。
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還有一個趨勢則是科技。盡管每個園區(qū)面對的對象與定位不同，但是背后運營的策略和思路其實完全可以復制。未來通過改造，實現(xiàn)數(shù)字化運營，大數(shù)據(jù)招商、運營服務線上化、客服線上化，科技可以大幅提高運營效率。
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最后產(chǎn)業(yè)本身的更替也是一種趨勢。通過對租戶的重新配置提高存量資產(chǎn)的租金水平，也是一種非常高效的運營手段。舊產(chǎn)業(yè)的租金水平遠低于周邊，但是新興產(chǎn)業(yè)的租賃需求，隨著時代的發(fā)展與經(jīng)濟的復蘇，仍有較大的空間，城市更新本就代表了產(chǎn)業(yè)變遷。
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因為舊產(chǎn)業(yè)終將落幕，新產(chǎn)業(yè)會不斷蓬勃發(fā)展。
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