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有力解決土地供應(yīng)不足痛點(diǎn)的城市更新（或稱三舊改造）存量地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，是未來(lái)大灣區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流方式，各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及金融機(jī)構(gòu)正在跑步進(jìn)場(chǎng)。

作者｜智信研究公司胡勝

來(lái)源｜資管云

廣東省社科院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)建設(shè)報(bào)告（2018）》顯示，粵港澳大灣區(qū)2017年GDP總量超十萬(wàn)億元，占全國(guó)比重高達(dá)12.57%。而大灣區(qū)的土地面積僅為全國(guó)的0.6%。土地供求嚴(yán)重不匹配加上高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，給大灣區(qū)的存量房改造市場(chǎng)帶了巨大的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。灣區(qū)部分城市土地資源供給緊張已是既定事實(shí)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2018一季度大灣區(qū)九城土地市場(chǎng)共成交128宗土地，土地供應(yīng)建筑面積1324萬(wàn)㎡，較去年同期下降8%。盡管降幅不大，但這主要是因?yàn)榫艂€(gè)城市的土地供應(yīng)情況出現(xiàn)兩極分化的情況。一季度東莞僅成交了1宗土地，深圳一季度成交6宗土地。此外，包括中山、江門、珠海及惠州都出現(xiàn)了供應(yīng)量不及成交量，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求的狀況。而供應(yīng)量最多的佛山一季度成交25宗地，土地供應(yīng)面積為518萬(wàn)㎡，占9座城市供應(yīng)總量的39.1%，肇慶土地供應(yīng)量亦達(dá)到301萬(wàn)㎡，廣州一季度土地供應(yīng)為233萬(wàn)㎡，成交177萬(wàn)㎡，土地市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定。另一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)是，灣區(qū)重點(diǎn)城市普遍開(kāi)發(fā)程度較高。目前大灣區(qū)九個(gè)城市中，深圳及東莞的開(kāi)發(fā)程度已接近50%①，遠(yuǎn)超國(guó)際城市開(kāi)發(fā)警戒線30%，珠海、佛山也均已超過(guò)35%，隨著未來(lái)大灣區(qū)規(guī)劃的落地及城鎮(zhèn)化發(fā)展需求，其開(kāi)發(fā)程度勢(shì)必將繼續(xù)上漲，“無(wú)地可用”的形勢(shì)將越加嚴(yán)峻。因此，有力解決土地供應(yīng)不足痛點(diǎn)的城市更新（或稱三舊改造）模式，將成為未來(lái)大灣區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流方式，引得各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及金融機(jī)構(gòu)跑步進(jìn)場(chǎng)，那么大灣區(qū)各城市的政策，又有哪些不同呢？

深圳市城市更新

市場(chǎng)化程度高

深圳是全國(guó)首個(gè)城市更新項(xiàng)目無(wú)需土地招拍掛，可通過(guò)協(xié)議出讓的城市，其最大特點(diǎn)是一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，開(kāi)發(fā)商自主性較強(qiáng)，與項(xiàng)目資源持有人的談判空間較大。其次深圳城市更新的政策法規(guī)也以完善縝密著稱，每一個(gè)流程都有法可依。2009年10月深圳頒布《深圳市城市更新辦法》，將舊改正式命名為城市更新，此后以該政策及其他一系列整體引導(dǎo)政策文件，為深圳城市更新提供了強(qiáng)大的政策支持。自2017年起，深圳開(kāi)始推進(jìn)城市更新領(lǐng)域的強(qiáng)區(qū)放權(quán)，將權(quán)力下放到區(qū)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目推進(jìn)效率。此外，高度發(fā)達(dá)的金融體系也為參與深圳城市更新的各主體提供了多種融資手段，活躍的城市更新股權(quán)并購(gòu)市場(chǎng)又能讓投資機(jī)構(gòu)在合適的時(shí)機(jī)退出。擁有1300多個(gè)城中村的深圳，在項(xiàng)目資源的供給上更是游刃有余。

廣州市三舊改造

政府主導(dǎo)，因地制宜

與深圳不同，廣州三舊改造的更新方式分為全面改造和微改造兩種，其中全面改造以拆除重建為主，微改造以局部拆建及功能置換為主。這是為了適應(yīng)廣州地區(qū)歷史發(fā)展久遠(yuǎn)，改造難度較大，而因地制宜提出的改造方式。在政策層面上廣州以“1+3+N”的政策體系，即《廣州市城市更新辦法》為核心，《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》、《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實(shí)施辦法》、《廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法》3個(gè)政策文件，以及“N”代表的三舊更新地塊改造方案或規(guī)劃控制導(dǎo)則等相互結(jié)合，為舊改市場(chǎng)提供政策支持。廣州三舊改造與深圳最大的區(qū)別在于其舊改項(xiàng)目以政府管控為主，提出對(duì)土地“應(yīng)儲(chǔ)盡儲(chǔ)”原則，由政府進(jìn)行更新主導(dǎo)。廣州舊改早期其實(shí)是秉承市場(chǎng)開(kāi)放、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)更新原則的，但由于開(kāi)發(fā)商從舊村、舊廠改造中盈利頗豐，而舊城改造卻因拆遷難、盈利缺乏保障等因素被開(kāi)發(fā)商所冷落。為均衡市場(chǎng)發(fā)展，這才將政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變?yōu)檎芸貫橹鳌?/span>在近期公布的《廣州市2018年城市更新年度計(jì)劃（第一批）》③中，2018年廣州第一批列入計(jì)劃的全面改造項(xiàng)目多達(dá)47個(gè)，涉及改造面積達(dá)1987.53萬(wàn)㎡，同比2016年第一批的253萬(wàn)㎡及2017年第一批的113.17萬(wàn)㎡增幅巨大，也可見(jiàn)廣州城市更新的推進(jìn)力度正在不斷加大。

珠海市城市更新

廣深結(jié)合

珠海城市更新以整治、改建、拆建三種方式為主，在城市更新項(xiàng)目開(kāi)展方式上與廣州模式相同，采用政府優(yōu)先推動(dòng)，市場(chǎng)主體后續(xù)介入的模式。在政策上采用類似廣州的“1+3+N”模式，以《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》為總綱，申報(bào)審批程序規(guī)定和地價(jià)計(jì)收辦法為配套文件，在城中舊村、舊工業(yè)、舊城鎮(zhèn)三大方面出臺(tái)分類指導(dǎo)文件及多個(gè)辦法、操作細(xì)則和技術(shù)輔助文件。同時(shí)珠海城市更新亦在多個(gè)方面對(duì)深圳模式進(jìn)行了學(xué)習(xí)借鑒，包括引入了城市更新的單元規(guī)劃概念，城市更新的命名方式，較早提出項(xiàng)目必須配建公共租賃住房等。在珠海市頒布的《珠海市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2014-2020年）》④中指出，未來(lái)珠海更新用地總規(guī)模為3747.94萬(wàn)㎡。其中舊村莊1382.31萬(wàn)㎡，占總比37%；舊廠房1337.48萬(wàn)㎡，占總比36%；舊城鎮(zhèn)1028.15萬(wàn)㎡，占總比27%。

東莞市三舊改造

連片改造，潛力巨大

東莞三舊改造的更新方式主要為連片改造及單宗項(xiàng)目改造，其核心指導(dǎo)政策為《東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》及《東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則操作指南》等30多份“三舊”改造配套性政策文件，已經(jīng)建立起了相對(duì)完善的政策體系。東莞三舊改造的操作主體多元化，政府積極引導(dǎo)各類主體參與。比如東莞東城區(qū)牛山鐘屋圍村的舊村改造項(xiàng)目是由開(kāi)發(fā)商與村集體聯(lián)合開(kāi)發(fā)，而東坑鎮(zhèn)三甲工業(yè)城則由當(dāng)?shù)氐纳虝?huì)會(huì)員組成開(kāi)發(fā)公司合股聯(lián)建，位于市中心區(qū)的東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則是由政府主導(dǎo)。與深圳類似，東莞的城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度逼近50%，土地供應(yīng)量嚴(yán)重稀缺，同時(shí)其位居深圳、廣州兩大大灣區(qū)重點(diǎn)城市中間，城市更新市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。?jù)《東莞市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2015-2020?年）》⑤披露，未來(lái)五年?yáng)|莞規(guī)劃市級(jí)重點(diǎn)改造片區(qū)23個(gè)，總改造規(guī)模約8355.33萬(wàn)㎡。截至2017年末，全市新增實(shí)施改造310萬(wàn)㎡，完成改造22.4萬(wàn)㎡，拉動(dòng)投資146億元。

佛山市三舊改造

政府主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)扶持

佛山三舊改造主要有政府主導(dǎo)、規(guī)劃控制、連片改造、市場(chǎng)參與等改造方式。其核心政策采用1+3模式，以《佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》為核心，另3個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)的相關(guān)通知相輔而成。在舊改業(yè)務(wù)中，政府擔(dān)任主導(dǎo)角色，同時(shí)表現(xiàn)出高度的信譽(yù)擔(dān)保和高度介入性，但在具體的利益分配上更加寬松。對(duì)于舊城鎮(zhèn)、舊村莊的居住類用地更新，主要強(qiáng)調(diào)非營(yíng)利公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求、更新中房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)要求等。佛山的三舊改造用地總規(guī)模⑥為16866萬(wàn)㎡，其中舊廠房規(guī)模為11333萬(wàn)㎡，占比為67.2%，舊村莊占比20.84%，舊城鎮(zhèn)占比11.96%，舊廠房改造是其核心。產(chǎn)業(yè)企業(yè)在落戶選擇時(shí)，毗鄰廣州的佛山競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)，因此為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，佛山在舊廠房改造上給予了政策、土地和資金獎(jiǎng)勵(lì)等多方面支持。

中山市三舊改造

細(xì)分片區(qū)功能

中山市三舊改造方式與東莞相同，分為成片拆遷改造及單宗項(xiàng)目改造。其核心政策以《關(guān)于“三舊”改造工作若干意見(jiàn)》、《中山市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》等文件為指導(dǎo)。中山市在改造上自主劃分了片區(qū)改造功能，將各片區(qū)分成了十余個(gè)發(fā)展差異化的片區(qū)，其中主城區(qū)細(xì)分十余個(gè)片區(qū)來(lái)完善未來(lái)的居住、商貿(mào)、政務(wù)等一系列功能，其他各個(gè)片區(qū)劃分為綜合服務(wù)型片區(qū)、特色工業(yè)型、歷史文化型、生態(tài)休閑型等功能，各地塊的改造方向需符合片區(qū)規(guī)劃方向。作為全省面積倒數(shù)第二小的城市，中山市的建設(shè)用地使用也已接近“天花板”，存量用地改造成為突破土地瓶頸的唯一方式。2012年至今，中山市累計(jì)推動(dòng)實(shí)施三舊改造用地總規(guī)模⑦為845.3萬(wàn)㎡，完成改造550.2萬(wàn)㎡。2017年中山市實(shí)施改造項(xiàng)目共投入資金61.68億元，新增實(shí)施“三舊”改造項(xiàng)目51個(gè)，已完成改造項(xiàng)目37個(gè)。

惠州市三舊改造

受深圳影響多

惠州市三舊改造的更新方式分為政府實(shí)施改造、原產(chǎn)權(quán)人自行改造、市場(chǎng)主體實(shí)施改造、農(nóng)村集體土地改造、（政府主導(dǎo)，引入社會(huì)資金成片拆遷改造）、（國(guó)有企業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、集體企業(yè)所持有的土地改造）等六種改造模式。其核心政策為《惠州市人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》。由于惠州臨近深圳，故而其三舊改造在模式上受深圳影響較多，但與深圳相比又會(huì)有諸多不同。例如惠州舊改項(xiàng)目會(huì)由主管部門主動(dòng)告知規(guī)劃條件，申報(bào)主體同意后再編制改造實(shí)施方案等。惠州市國(guó)土資源局近期頒布的《惠州市惠城區(qū)土地整治規(guī)劃(2016- 2020)年》（征求意見(jiàn)稿）⑧中指出，到2020年，惠州閑置土地盤整規(guī)模為39.7萬(wàn)㎡。規(guī)劃期內(nèi)，全市將規(guī)劃三舊改造項(xiàng)目將達(dá)12個(gè)，改造規(guī)模120.9萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)總投資18.14億。

江門市三舊改造

土地供給寬松

江門市三舊改造的核心政策為《江門市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，在政策導(dǎo)向上注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，注重利益共享，推動(dòng)連片更新改造，注重市場(chǎng)導(dǎo)向機(jī)制。同時(shí)江門市也將舊改審批權(quán)限下放到區(qū)，改造方案審批由各區(qū)政府組織，進(jìn)一步提高涉及三舊改造審批的效率。改造項(xiàng)目也可按不同情況，以不同的方式確定改造主體。江門市的土地供應(yīng)相對(duì)寬松，在江門國(guó)土資源局發(fā)布的《江門市市區(qū)2018年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》⑨中顯示，2018年江門市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)總量達(dá)179.3萬(wàn)㎡，相比去年同比增長(zhǎng)74.2%，其中商住用地三舊改造供應(yīng)土地總面積34.5萬(wàn)㎡，占比24.4%。

肇慶市三舊改造

工改工不征收地價(jià)

肇慶市三舊改造的核心政策為《肇慶市人民政府印發(fā)關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見(jiàn)實(shí)施細(xì)則的通知》。政府鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開(kāi)展三舊改造，組織實(shí)施的三舊改造項(xiàng)目，在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收（征）地補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付。在工改工項(xiàng)目上，肇慶市采用不征收土地價(jià)款的鼓勵(lì)方式。三舊改造符合城鄉(xiāng)規(guī)劃且改造后不改變用途的工業(yè)用地，能提高土地利用率及增加容積率的工改工項(xiàng)目，不增收土地價(jià)款。自2009-2017年末，肇慶市共批準(zhǔn)213個(gè)三舊改造項(xiàng)目⑩，批準(zhǔn)實(shí)施面積1516.33萬(wàn)㎡，至今已動(dòng)工1453.87萬(wàn)㎡，投入資金345億。通過(guò)三舊改造已完成的保障房項(xiàng)目有7個(gè)。

【備注】① 地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞，2018年4月28日研究報(bào)告；② 2018年2月8日，深圳統(tǒng)計(jì)局，2017年度人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；③ 2018年3月1日，廣州市人民政府官網(wǎng)；④ 2014年10月20日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)信息網(wǎng)；

⑤ 2015年9月，東莞市人民政府官網(wǎng)；

⑥ 2009年12月，佛山市人民政府頒布《佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）》；

⑦ 2018年5月15日，廣東國(guó)土資源局官方微信公眾號(hào)《用地指標(biāo)日益緊縮，廣東如何推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展？——中山篇》；

⑧ 2018年4月23日，惠州市國(guó)土資源局惠城區(qū)分局就《惠州市惠城區(qū)土地整治規(guī)劃(2016- 2020)年》（征求意見(jiàn)稿）舉行聽(tīng)證會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)；

⑨ 2018年1月17日，江門市國(guó)土資源局官網(wǎng)；

⑩ 2018年2月28日，肇慶市人民政府官網(wǎng)新聞稿。

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